请问买公寓投资好吗？_贷款买公寓投资划算吗

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公寓因为不限购、价格便宜，吸引了很多人关注，但公寓值得买吗？首先，功能用途上来看，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区。而且几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，居住密度大得窒息，日照通风恶劣，公摊率很大，普遍在25%-30%之间。除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。其次，公寓总价低，但不意味着这笔买卖划算。首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年。而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。假设公寓单价和住宅都是1万/㎡，你有30万的上车成本。选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你大可以拥有100平的三房之家。从贷款压力看，因为公寓贷款利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。更关键的是，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。同时，公寓交易的税费极高。公寓交易产生税费高达15%-20%，利润空间被税费给吞掉。所以，公寓是不适合投资的产品，投资还是选住宅为好。公寓要有投资价值的，除非是在最核心的一线城市，毗邻cbd的核心地段，以最优质的地段价值抵消其它劣势，才有投资的价值。但也仅仅只有在一线城市最核心的地段能达到这种要求，绝大部分城市和地段的公寓都不值得投资。